繼春節長(cháng)假前上調中期借貸便利(MLF)利率后，節后首個(gè)交易日央行再次“出手”上調常備借貸利率(SLF)和逆回購利率。業(yè)內人士表示，貨幣政策收緊信號或導致房貸利率上調，在市場(chǎng)風(fēng)險和政策風(fēng)險雙重壓力下，銀行可能會(huì )通過(guò)價(jià)格手段防控風(fēng)險。此外，在加息周期和調控政策背景下，房地產(chǎn)(包括一線(xiàn)城市)將可能迎來(lái)長(cháng)周期拐點(diǎn)。

房貸利率存上調可能

雞年首個(gè)交易日，央行便祭出大動(dòng)作：在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購操作，操作利率較上期均上調10個(gè)基點(diǎn)，同日開(kāi)展的SLF利率也全線(xiàn)上調。

一股份制銀行宏觀(guān)分析師告訴記者，央行春節前后的密集行動(dòng)，是對貨幣政策操作轉向的確認。隨著(zhù)基準利率貨幣政策工具中的作用和地位越來(lái)越低，MLF和SLF作為央行的主動(dòng)管理型貨幣政策工具正在發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，尤其是可以通過(guò)主動(dòng)性操作實(shí)現貨幣的長(cháng)短期配置。貨幣收緊政策收緊信號影響機制或將從央行向金融機構傳導，最終形成終端實(shí)際貸款利率抬升。

終端貸款利率的抬升是否會(huì )導致房貸利率上調呢?近日記者走訪(fǎng)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，包括招商銀行、平安銀行、建設銀行、工商銀行等在內的大多數銀行首套房貸款利率沒(méi)有變化，仍維持九折優(yōu)惠折扣。民生銀行一名客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，該行首套房貸款利率打九折，但如果是民生銀行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)且購買(mǎi)指定樓盤(pán)房產(chǎn)，優(yōu)惠力度可打8.8折。

某大型股份制銀行內部人士告訴記者，去年銀監局和同業(yè)公會(huì )即向各銀行下達房貸優(yōu)惠折扣不低于九折的指導要求，銀行可根據自身實(shí)際情況在該基礎上進(jìn)行調整，九折是業(yè)內較普遍的折扣。

走訪(fǎng)中，大多數銀行客戶(hù)經(jīng)理表示尚未接到總行上調房貸利率的通知，但也有個(gè)別表示“已經(jīng)隱隱約約聽(tīng)到風(fēng)聲”。“還是存在顧慮，九折是比較普遍的，要是上調利率，客戶(hù)肯定都跑到別的銀行去了。”一位客戶(hù)經(jīng)理告訴記者。

雖銀行方面尚未有明顯動(dòng)作，但不少人士仍認為房貸利率存在上調風(fēng)險。

海通證券宏觀(guān)分析師姜超在研報中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應該在10年以上，當時(shí)10年期國開(kāi)債利率只有3.13%。目前10年期國開(kāi)債利率已接近4.1%，國開(kāi)債完全是政府信用，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險資本，但發(fā)放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國開(kāi)債利率，從歷史數據比較看，合理的房貸利率應在5.5%左右。

姜超認為，央行確認貨幣市場(chǎng)“加息”的結果，意味著(zhù)房貸利率存在大幅上調風(fēng)險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著(zhù)按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買(mǎi)債。

恒豐銀行研究院執行院長(cháng)董希淼認為，央行貨幣市場(chǎng)操作利率上調的確會(huì )影響銀行資金成本，不過(guò)銀行資金成本提高不一定體現在房貸利率之上。“自去年10月以來(lái)，房地產(chǎn)調控趨嚴加大了銀行市場(chǎng)風(fēng)險和政策風(fēng)險。在資金成本提高和外部風(fēng)險加大的雙重壓力下，銀行確實(shí)有可能通過(guò)價(jià)格手段來(lái)防控風(fēng)險。”房貸利率上調有助于擠掉投資性、投機性購房需求，但需避免對剛需客戶(hù)造成過(guò)多影響，商業(yè)銀行應在貫徹落實(shí)國家對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的基礎上，滿(mǎn)足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

住房按揭遭“冷遇”

業(yè)內人士指出，本次央行調高利率與1月“天價(jià)”信貸數據不無(wú)關(guān)系。

雖然央行尚未公布1月份信貸數據，但多家機構預計今年1月份新增信貸規模較大可能會(huì )超去年同期2.51萬(wàn)億元，甚至將高達2.8萬(wàn)億元。

華泰證券報告顯示，預計1月份新增信貸達2.5萬(wàn)億元。首先，1月是信貸大月，季節性安排雖然在宏觀(guān)審慎評估體系(MPA)考核后有所弱化，但歷史信貸節奏造成的信貸集中到期續作仍會(huì )延續;其次，提早投放信貸會(huì )更早獲得利息收入，因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外，往年1月都會(huì )有大量新的基建項目資金投放。

國元證券分析師表示，從政策意圖看，政策性利率上調與控制2017年1月信貸投放過(guò)快、近期PPI上漲引發(fā)貨幣當局對通脹壓力的擔心有關(guān)。去年1月新增信貸同比增長(cháng)萬(wàn)億元以上，導致央行緊急收緊銀根，對部分小銀行實(shí)施懲罰性提升存準率。可見(jiàn)1月例行是銀行放貸的沖動(dòng)時(shí)期，也是央行緊急收緊銀根的時(shí)點(diǎn)。

雖然預估1月信貸數額仍會(huì )高企，但不少業(yè)內人士認為，2017年信貸規模在信貸結構中的占比將會(huì )下滑。央行數據顯示，2016年12月新增居民中長(cháng)期貸款創(chuàng )下近十個(gè)月新低，較11月大幅回落31%。

“部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無(wú)法投放，這些額度會(huì )在1月放出來(lái)，”一位商業(yè)銀行內部人士告訴記者，“尤其是在貨幣政策穩健中性和房地產(chǎn)加強調控政策背景下，二三月份房貸回落速度會(huì )加快，政府項目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金。”

從春節假期房地產(chǎn)成交情況看，住房按揭可能遭“冷遇”。

繼過(guò)去一年持續火爆之后，全國熱點(diǎn)城市樓市雞年春節期間迎來(lái)一片清冷，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，為近三年同期最低值。華創(chuàng )證券統計數據顯示，春節兩周中，第一周全國40城新房成交314.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38.1%;第二周成交環(huán)比再下降89.2%至34.1萬(wàn)平方米。1月截至上周累計日均成交60萬(wàn)平方米，環(huán)比12月下降37.5%。

伴隨樓市成交量萎縮，部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)也出現松動(dòng)。數據顯示，1月深圳房?jì)r(jià)繼續回落，成交均價(jià)54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%;廣州成交均價(jià)16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。

樓市或迎拐點(diǎn)

平安證券認為，中國尚未進(jìn)入加息周期，但嚴厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策疊加折扣利率向上調整，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的負面沖擊將較明顯，前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市已進(jìn)入調整周期。

國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當于進(jìn)一步確認寬松周期結束。從過(guò)去美國和日本經(jīng)驗看，歷次房地產(chǎn)泡沫破滅過(guò)程中，貨幣收緊都是至關(guān)重要的條件。此外，過(guò)去政策托底房地產(chǎn)或將成為歷史。一方面，各地嚴格執行限購政策，限制房地產(chǎn)住房信貸，房地產(chǎn)成交量大規模縮減;另一方面，一線(xiàn)城市開(kāi)始嚴格限制人口流入，各地“兩會(huì )”期間一線(xiàn)城市紛紛提出2020年人口的控制線(xiàn)。這意味著(zhù)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)需求未來(lái)將不會(huì )再大幅增加，房?jì)r(jià)(包括一線(xiàn)城市)將可能迎來(lái)長(cháng)周期拐點(diǎn)。

深圳中原研究中心負責人告訴記者，受雙重壓力影響，今年樓市仍會(huì )面臨較大壓力。2017年新房市場(chǎng)成交量可能隨供應增加有所回升，但二手房成交不樂(lè )觀(guān)，整體價(jià)格已步入調整期，今年樓市將以震蕩波動(dòng)為主。該負責人同時(shí)指出，央行收緊貨幣政策的影響將會(huì )漸漸顯現，節后投資需求應有所收斂，并會(huì )在一定程度上抑制節后樓市成交量回升。

也有房地產(chǎn)資深人士向記者表示，按照目前基礎貨幣發(fā)行量和外匯儲備對比來(lái)看，央行在貨幣市場(chǎng)的收縮完全不足以對沖貨幣泡沫，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，貨幣超發(fā)對房?jì)r(jià)的影響仍較大。

該人士表示，部分城市樓市量?jì)r(jià)齊跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大熱點(diǎn)城市的調控政策陸續落地，對市場(chǎng)需求面造成較明顯的抑制;其二，熱點(diǎn)城市地方政府對新房備案價(jià)格的控制;其三，受春節傳統淡季影響。三大因素疊加造成量?jì)r(jià)齊跌的現狀。受調控影響，預計熱點(diǎn)城市2017年樓市成交量將縮水至2014年水平，價(jià)格緩慢上漲趨勢并不會(huì )明顯改變。

東興證券分析師認為，2017年將成為此輪房地產(chǎn)繁榮周期的拐點(diǎn)，但地產(chǎn)行業(yè)并未沒(méi)落，仍擁有巨大發(fā)展空間。尤其是在大城市即大都市圈進(jìn)程快速發(fā)展背景下，穩定的政策環(huán)境和前瞻性的規劃將為房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)辟新的發(fā)展路徑。雖然2016年可能是行業(yè)銷(xiāo)售頂峰，但2017年可能成為房?jì)r(jià)的高點(diǎn)，且在未來(lái)相當長(cháng)的時(shí)期內，行業(yè)總體規模仍有望保持在十萬(wàn)億元以上。